TOUR DU MONDE DE L’HABITAT VU PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE

Cameroun

#Mots-clés : Coopératives d’habitations, Déguerpissement, Fonction urbaine, Habitat informel, Habitat populaire, Parcelle, Périurbanisation, Rénovation urbaine Dernière mise à jour le 8 septembre 2017

Fiche-pays rédigée par Monsieur Jules Dumas – Contact de la société civile : Jules Dumas de l’ASSOAL – e-mail : assoalcam@yahoo.fr – Website : ASSOAL

carte cameroun

ELEMENTS DE CONTEXTE

D’une superficie de 475 442 km2 pour 19 400 000 habitants, le Cameroun est situé dans la partie occidentale de l’Afrique centrale bordant l’Océan atlantique, au fond du golfe de Guinée. Il est limité: au Nord par le Tchad, à l’Est par la République Centrafricaine, au Sud par le Congo, le Gabon et la Guinée Équatoriale et à l’Ouest par le Nigeria. Le climat est tropical humide dans le Sud, tropical sec au Nord, la température moyenne oscille entre 25°C au Sud et 32°C au Nord. La végétation au Cameroun est dominée par la savane au nord et au nord-ouest sur une grande

chaîne volcanique qui s’étend du Mont Cameroun jusqu’aux Monts Rhumer en passant par les Monts Alanguis ; les pâturages d’altitude sur les hauts plateaux du centre et de l’Ouest ; la forêt tropicale et marécages au Sud et à l’Est. Le Cameroun compte 10 régions et 58 départements.

Après la ratification par le Cameroun du PIDESC en 1984, son éligibilité en 2000 à l’Initiative PPTE, les allègements de dettes en 2006, et toutes les mesures d’ajustements internes pour remédier aux diverses situations de crises, le pays n’arrive toujours pas à satisfaire les besoins essentiels des populations (39,9% de pauvres)(1) . L’orientation des politiques publiques et l’alignement de sa stratégie de développement sur les OMD tarde à provoquer les changements attendus, en dépit de la promotion d’un régime politique démocratique, qui s’adapte avec difficultés aux projets de société ancrés sur la production de résultats focalisés sur l’épanouissement des droits du citoyen en général.

(1) Document de Stratégie pour la Croissance et l’Emploi (DSCE), Cadre de référence de l’action gouvernementale pour la période 2010-2020, p.11.

QUELQUES CHIFFRES MACROECONOMIQUES

Après une expansion soutenue de son économie s’appuyant essentiellement sur les exportations des produits agricoles, le Cameroun a subi dans les années 1980 des chocs importants dus à l’effondrement des cours internationaux des matières premières qui, à partir de l’exercice budgétaire de 1985-1986, ont plongé l’économie dans une sérieuse récession et entravé la mise en œuvre des Droits Economiques, Sociaux et Culturels au Cameroun.

Selon le DSCE, le taux de croissance moyen annuel du PIB compris entre 3% et 3,4%, ou les taux de croissance moyens annuels par tête du PIB compris entre 0,5% et 0,7% par an, sont encore à un niveau trop faible pour influer de manière positive sur l’évolution des conditions de vie des ménages. En effet, sur une population estimée à près de 15,5 millions d’individus en 2001, 6,2 millions étaient considérés comme pauvres.

LE CAMEROUN FACE A L’EMPLOI, LE TRAVAIL ET LA SECURITE SOCIALE

Au Cameroun en 2005, selon le rapport de l’Institut National de la Statistique (INS), le chômage se situe autour de 17% de la population active. Les jeunes à eux seuls représentent 14% des sans-emplois sur les 17%. 90% des travailleurs camerounais exercent dans le secteur informel dont 69,3% gagnent moins que le salaire minimum légal qui est lui-même de 28 216 francs CFA.

La durée moyenne dans l’emploi est de 9,1 ans. Le taux de salarisation est de 18%. Le revenu moyen mensuel au niveau national est de 32 800 FCFA. La situation de la sécurité sociale au Cameroun est préoccupante. 10% seulement des travailleurs sont assurés sur l’ensemble du territoire.

LA COUVERTURE EN ELECTRICITE

La fourniture en électricité, jusque là assurée par la SONEL, a été depuis quelques années privatisée au profit d’une entreprise américaine sous la nouvelle appellation AES SONEL. 58 départements sur 58 sont électrifiés, 188 chefs-lieux d’arrondissement sur 360. Le taux d’accès à l’électricité en zones rurales est de 5%. Le taux d’accès à l’électricité dans les grandes villes se situe entre 45 et 50%. Le taux de couverture en termes d’électrification est de 36%.

LA COUVERTURE EN EAU

La fourniture de l’eau au Cameroun était assurée par la Société Nationale des Eaux du Cameroun, (SNEC) qui elle-même a été privatisée pour laisser place à un opérateur économique privé (Cam Water). 46 % de la population nationale n’a pas accès à l’eau potable dans les centres urbains. Le taux de couverture reste encore très faible, soit entre 30% et 55% en zone urbaine et périurbaine. En zones rurales, 30% environ de la population est alimentée en eau potable. Vidéo témoignage réalisée par l’association ASSEJA

PLACE DES BATIMENTS ET DES TRAVAUX PUBLICS DANS L’ECONOMIE CAMEROUNAISE

Le défi posé par le développement urbain et l’aménagement du territoire, exprimé par la vision à long terme du Cameroun dans le Document de Stratégie de Croissance pour l’Emploi (DSCE), est celui de créer un espace économique national intégré. Il s’agit non seulement de maîtriser le développement des villes et d’en faire des centres de production et de consommation nécessaires à l’essor du secteur industriel, mais également de promouvoir l’émergence des agglomérations périphériques, le développement des villes moyennes ou secondaires capables de structurer les activités économiques dans l’espace urbain et de concourir au développement des zones rurales environnantes.

A cet effet, le gouvernement compte parvenir à la maîtrise du développement urbain et l’amélioration du cadre et des conditions de vie des populations en milieu urbain qui demeurent un impératif pour permettre aux villes de jouer pleinement leur rôle de moteur de la croissance économique. Pour cela, les autorités se fixent les objectifs spécifiques ci-après :

  • (i) Ralentir le rythme d’augmentation du taux d’urbanisation (parvenir à un taux de 57,3% en 2020) ;
  • (ii) Construire 100 km de voies bitumées et 200 000 logements sociaux, aménager 50 000 parcelles ;
  • (iii) Réduire de moitié le pourcentage de la population urbaine qui n’a pas accès de façon durable à un approvisionnement en eau potable, à l’électricité et aux TIC ;
  • (iv) Renforcer l’industrie, le secteur privé, la gouvernance et les ressources humaines du sous-secteur urbain (DSCE, 2010).

DEMOGRAPHIE ET POPULATION

La population urbaine a quadruplé entre 1930 – on comptait alors déjà 12 agglomérations de plus de 10 000 habitants – et 1950. Le taux de croissance annuel de la population urbaine a commencé à diminuer dès 1950, même s’il reste encore élevé, autour de 2% entre 1990 et 2000. La croissance urbaine actuelle s’explique dont surtout par l’accroissement démographique global. Ceci ne signifie évidemment pas que la population urbaine diminue : au contraire, entre 2010 et 2020, plus de 5 millions de camerounais supplémentaires devraient vivre dans une agglomération, ancienne ou émergente. En 2010, les deux grandes métropoles du Cameroun, Douala et Yaoundé, comptent encore moins de 2 millions d’habitants chacune. De plus, elles sont relayées par d’importantes métropoles régionales dont la croissance a été très rapide. Ainsi, 6 d’entre-elles ont entre 250 000 et 500 000 habitants : Garoua, Bamenda, Maroua, Bafoussam, N’gaoundéré et Bertoua.

Source : Site e-Geopolis

Les dynamiques urbaines semblent en effet de plus en plus associées à des systèmes de peuplement régionaux. Les conditions de la croissance urbaine sont extrêmement différentes d’une région à l’autre, si tant est que le Cameroun dispose sur son sol d’une très grande variété de milieux naturels, depuis le Sahel jusqu’à la forêt dense humide, des régions basses et planes aux hautes terres.

L’HABITAT

L’habitat au Cameroun

CREATION DES VILLES

Le principal facteur de développement des villes au Cameroun fut la création de postes administratifs dont le nombre s’est accru et qui se sont diversifiés dans les années qui ont suivi l’indépendance et la réunification.

Des typologies différentes des centres urbains peuvent être esquissées selon que l’on considère leur taille et leur rythme d’accroissement, ou la fonction principale (le rôle administratif étant prédominant). Mais on note aussi des répartitions différentes si l’on tient compte des ensembles régionaux (plateaux et zone littorale, région anglophone et région francophone) ou de la disposition de cette armature urbaine (linéaire, en éventail, circulaire ou diffuse). Cependant, l’essor de certaines villes telles que Douala, Garoua et Limbé a été influencée par la fonction commerciale.

Source : Genèse et typologie des villes du Cameroun

QUELQUES DONNEES SUR L’HABITAT A YAOUNDE ET AU CAMEROUN

Vues de Yaoundé

3 types de tissus d’habitat : moderne, rural et spontané dense représentant 60% de la superficie des villes.

À Yaoundé, l’habitat spontané est le tissu urbain le plus étendu. Occupant près de 72% de l’espace réservé au logement, il abritait approximativement 80% de la population citadine (Minville 2002). Selon la stratégie nationale de développement urbain et de l’habitat, au cours des dix dernières années, la population des villes de Douala et de Yaoundé a doublé et les investissements (offre de services) dans le secteur urbain ont diminué. Conséquence, le nombre de quartiers spontanés a augmenté, gonflant ainsi les problèmes sociaux et économiques urbains. Près de 70 % de la population urbaine vit dans les quartiers précaires avec plus de 50% en dessous du seuil de pauvreté. Dans les communes d’arrondissement, on observe une forte tendance à la déstructuration massive des quartiers populaires et le déguerpissement anarchique des populations.

Les différents aspects du tissu spontané dans les Métropoles du Cameroun.

  • Les quartiers spontanés centraux
  • Les quartiers spontanés de front urbain:
  • Les quartiers en voie d’intégration (habitat semi rural)

L’absence des plans d’aménagement a conduit à un développement spontané et anarchique des quartiers dans lesquels la qualité et les conditions de vie sont mauvaises.

HABITAT RURAL OU TRADITIONNEL

La construction des logements en zone rurale est fonction des conditions climatiques environnantes et de la disponibilité des matériaux locaux dans chaque région. La diversité climatique du territoire camerounais favorise l’émergence d’une architecture toute aussi variée dans les formes et modèles de construction. On peut noter :

  • Les logements en terre battue groupés ou linéaires, collectifs ou individuels
  • Les logements en brique de terre simples groupés ou linéaires, collectifs ou individuels
  • Les logements en briques de terre cuites groupés, linéaires, collectifs ou individuels
  • Les logements en planches groupés, linéaires, collectifs ou individuels
  • Les huttes traditionnelles construites en lianes, pailles, feuilles et troncs d’arbres
  • Les logements en semi-durs
  • Les logements en dur

Source : Habitat au Cameroun, présentation des principaux types d’habitat ; essai d’adaptation aux problèmes actuels.

Aspects légaux

DROIT AU LOGEMENT

UN CADRE JURIDIQUE COMPLEXE

Au plan international, le Cameroun a ratifié en 1984, le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (PIDESC). Toutefois, il n’a pas encore ratifié le Protocole additionnel au PIDESC adopté en 2008, permettant aux individus, aux associations agréées et aux communautés de présenter des communications et l’exigibilité en cas de violation des droit consacrés dont le droit au logement.

Au niveau régional, l’Etat Camerounais a ratifié la Charte des droits de l’Homme et des peuples le 20 juin 1989 et quelques autres instruments. Il a également ratifié par décret le protocole de Maputo relatif aux Droits des Femmes adopté le 11 juillet 2003. Il a ratifié le 05 septembre 1997 la Charte Africaine des Droits et du Bien-être de l’Enfant. Il a également signé le Protocole portant statut de la Cour africaine de justice et des Droits de l’Homme le 25 juillet 2006, mais ne l’a pas encore ratifié.

Au niveau national, la Constitution révisée du 18 janvier 1996 dans son préambule garantie le droit à la propriété à tous les citoyens de par la loi. Les lois spécifiques et textes réglementaires complètent l’arsenal juridique national de protection et de promotion du droit au logement. Néanmoins, on note une insuffisance de l’encadrement juridique du droit au logement ou encore du droit à l’égalité homme femme en matière de logement.

EXPULSIONS DU LOGEMENT OU DEGUERPISSEMENTS

Maisons partiellement détruites pour agrandir la route Bâtiments sur lesquels on indique qu’une destruction dans les 24H est demandée

Au Cameroun, les actions de déguerpissement des populations s’appuient sur les textes ci-après :

  • Ordonnance n°74/1 du 06 juillet 1974 fixant régime foncier et domanial, article 13 : « … il n’est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou menaçant de ruine ou celles réalisées en infraction aux règles d’urbanisation ».
  • loi n°80 22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes foncières ; article 2 « sont punis de peine, d’amende et d’emprisonnement … ceux qui sans autorisation de la personne qualifiée, exploitent ou se maintiennent sur un terrain dont ils ne sont pas propriétaires … »

Ayant constaté que le cadre juridique était insuffisamment protecteur pour les personnes non détentrices de titres fonciers, le Gouvernement, par décret N°2008/ 0738/PM du 23 avril 2008 portant organisation des procédures et modalités de l’aménagement foncier a pris des mesures correctrices dont la mise en œuvre est progressive. Ce décret dans son article 6 stipule que « dans le cas d’un projet de restructuration ou de rénovation urbaine émanant de l’Etat, un arrêté du MINDUH précise : les modalités d’exécution, les sources de financement, … les modalités de reconnaissance et d’indemnisation des propriétaires avec ou sans titre foncier, les modalités de création de la zone de recasement et d’attribution des parcelles dans ladite zone, les modalités de récupération des coûts »

Dans son article 11, « le Plan de Restructuration ou de Rénovation Urbaine doit faire ressortir : le diagnostic de l’existant … les modalités de réalisation du projet concerné dans le strict respect du plan approuvé des mesures relatives : à la régulation foncière, au recasement (relogement) des populations déplacées, à l’indemnisation pécuniaire en nature des propriétaires fonciers.»

Le texte prescrit la publication d’un arrêté du Ministre du développement urbain et de l’habitat dans lequel il détaille les travaux à réaliser dans la ville et les sites concernés. Il traite ensuite des recensements des populations touchées et leurs biens ; l’identification d’un point de recasement, et les déguerpissements qui auront été précédés par les indemnisations.

Au regard des pratiques observées sur le terrain et d’une analyse des dispositions réglementaires, il ne serait pas exagéré de dire que le régime juridique sur le déguerpissement est rude et par ricochet ne fait aucun cadeau aux populations ciblées. On en veut pour preuve l’article 13 de l’ordonnance n° 74/1 fixant le régime foncier qui stipule que : « … il n’est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou menaçant de ruine ou celles réalisées en infraction aux règles d’urbanisation ».

En réalité, selon la loi camerounaise, (avant le décret signé par le premier ministre le 23 avril 2008 et dont la mise en application est encore attendu), la personne déguerpie (expulsée) est abandonnée à elle même.

Il est vrai qu’il est facile d’opposer à ce constat le fait que la loi interdit à quiconque d’occuper un espace relevant du domaine privé ou d’une zone à risque. Seulement, il ne faudrait pas non plus oublier que dans le préambule de la Constitution du 18 janvier 1996, il est précisé que : « la propriété est (…) garantie à chacun par la loi. Nul ne saurait en être privé si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une indemnisation dont les modalités sont fixées par la loi ».

EXPULSIONS DES QUARTIERS PRECAIRES

Généralement, les populations sont expropriées des terres ou de leurs logements de manière arbitraire : sans préavis, sans mesures d’accompagnement, sans savoir pourquoi elles sont expulsées, sans savoir comment sera mis en valeur le site d’où elles sont expulsées, sans voies de recours possibles et sans avoir été consultées. A Yaoundé dans les quartiers Ntaba, Etetak, Ntougou, Briqueterie-Est et Ouest, à Douala, Kribi, Bafoussam, Maroua, des populations ont été amenées à quitter de force leurs lieux de résidence. Des centaines de maisons y ont été démolies. Sans alternative de logement.

Bilan sommaire pour quelques quartiers :

Quartier Période Nombre de victimes
ETETAK 2007 620 maisons détruites. Plus de 1200 ménages déguerpis des collines.
Ntaba 29 juillet 2008 250 maisons. Près de 5000 personnes déguerpies.
Briqueterie jeudi 21 et vendredi 22 août 2008 Près de 1000 personnes déguerpies.

Des milliers de familles qui ont été mises à la rue !!!

DROIT FONCIER

ACCAPAREMENT DES TERRES

Le Cameroun est également victime de phénomènes d’accaparement de terres.

DISPOSITIFS INTERESSANTS

  • Exemple plaidoyer en faveur de l’élaboration de la loi sur la copropriété des immeubles au Cameroun. Résultats : Une loi régissant la copropriété des immeubles au Cameroun a été adoptée et promulguée, ainsi que son décret d’application. Les grandes étapes du processus de plaidoyer par le Réseau National des Habitants du Cameroun :
    • Organisation d’un atelier de mise en place d’une plateforme multi-acteurs (OSC-Etat-Entreprises privées)
    • Constitution des groupes de travail sur la thématique du logement social et les coopératives d’habitat ;
    • Réalisation des études sur le logement social et les coopératives d’habitat ;
    • Restitution des résultats des études sur le logement social et les coopératives d’habitat ;
    • Création d’un groupe de travail spécialisé sur l’élaboration d’un projet de proposition de loi et décret sur la copropriété des immeubles au Cameroun ;
    • Création d’un groupe de travail spécialisé sur l’élaboration d’un projet de proposition de loi sur la création des coopératives d’habitat social ;
    • Organisation des ateliers multi-acteurs de validation des propositions de loi et décrets sur les coopératives d’habitat et sur la copropriété des immeubles au Cameroun ;
    • Organisation d’un diner parlementaire (avec les élus locaux : maires, députés)
    • Transmission des projets de propositions de loi et décrets d’application au ministère de l’habitat et du développement urbain (MINHDU) ;
    • Participation aux espaces d’échanges et de dialogue (lobbying)
  • COOPERATIVES D’HABITATIONS : un exemple de Production Sociale de l’Habitat au Cameroun est la coopérative d’habitations COOPHYLOS, projet soutenu par le Réseau National des Habitants du Cameroun. Ce projet montre les capacités d’autogestion et d’auto-construction par les résidents dans un quartier défavorisé de Yaoundé. La coopérative constitue, pour les porteurs de projet, un moyen de promotion de solutions adaptées au logement social au Cameroun. Pour en savoir plus, lire l’article suivant issu d’une publication d’Urbamonde : urbamonde.org – ou contactez directement le réseau RNHC : http://triennaledeshabitants-cm.org/
  • BUDGET PARTICIPATIF : Yaoundé 6 district d’administration locale, avec 270 000 habitants, a ouvert la voie à PB au Cameroun en 2003. Depuis cette date, le processus a été renouvelée chaque année et compte sur l’engagement fort des organisations civiques. Pour en savoir plus sur le concept de budget participatif ou de lire le rapport sur ce fait par le Professeur Y. Cabannes (IIED 2014): http://pubs.iied.org/pdfs/10713IIED.pdf

Aspects sociaux et économiques

Publicité sur le budget participatif et le logement social Grand marché de Yaoundé Puits collectifs de quartier

MARCHE DU LOGEMENT & LOGEMENT SOCIAL

Actuellement, on enregistre sur le territoire national une forte demande en logements, tant dans les grandes métropoles que dans les petites agglomérations. Face à cette demande, l’offre de logement social s’avère nettement insuffisante. De plus, on relève la prédominance de l’habitat spontané donnant lieu au développement incontrôlé des quartiers précaires, ainsi qu’une très faible offre de terrains par les structures étatiques spécialisées. L’offre étatique est actuellement estimée à environ dix mille (10 000) logements pour les dix prochaines années.

L’analyse de l’habitat actuel montre que le mode d’occupation est très diversifié. En effet, le mode d’occupation des logements au Cameroun permet de classer les ménages en trois groupes :

  • Les ménages propriétaires (58,9%),
  • Les ménages locataires (28,9%),
  • Les ménages logés gratuitement (11,3%).

Les ménages pauvres sont en grande majorité propriétaires (83%) de leur logement (Rapport étude sur la demande et l’offre de logement social au Cameroun, RNHC, 2009).

1) DES SERVICES AU LOGEMENT …

… produits par les structures parapubliques en 50 ans

En 50 ans d’indépendance, seulement 12.000 logements sociaux ont été construits par les institutions spécialisées mises en place par le gouvernement ; soit en moyenne 240 logements par an sur une demande estimée à 80.000 unités par an pour les seules villes de Yaoundé et Douala. Or il faudrait construire 1.000.000 de logements dans les dix prochaines années pour combler le déficit. Durant les dix dernières années, les pouvoirs publics n’ont pu construire que quelques centaines de logements alors qu’ils en ont détruit quelques milliers. Depuis 1977, seulement 9000 lots et 4000 parcelles bornées ont été aménagés par la MAETUR (Mission d’Aménagement des Terrains Urbains et Ruraux).

Source : Rapport alternatif sur les DESC au Cameroun.

FONCIER CLASSIQUE FONCIER CLASSIQUE SOCIAL FONCIER CLASSIQUE ACQUEREUR FONCIER EPARGNE LOGEMENT FONCIER AMELIORATION DE L’HABITAT FONCIER SOLIDARITE PROMO FONCIER FONCER LOCATIF
OBJET Achat terrain, construction, travaux de finitions, aménagement de la résidence principale ou de retraite. Achat terrain, construction, travaux de finitions, aménagement de la résidence principale ou de retraite. Achat de terrain, ou acquisition d’une maison auprès d’un tiers ou dans le cadre d’un programme immobilier. Achat de terrain, Construction, travaux de finitions, aménagement de la résidence principale, de retraite ou d’un bâtiment à usage locatif. Travaux de l’amélioration de l’habitat, achat de matériaux de construction. Faciliter l’accès à la propriété immobilière aux acteurs économiques du monde informel. Construction de logement et aménagements de terrains. Ouvrir l’accès au crédit aux propriétaires terriens.
DURÉE Maximum 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans 25-60 mois 20 ans 36 mois 20 ans
TAUX D’INTERET Annuel TTC 6% 5% 6% 5,5% 10% 5% 7% 7%
DIFFERE D’AMORT- ISSEMENT Maximum 12 mois 12 mois 12 mois 12 mois 1 mois 12 mois 18 mois 18 mois
APPORT PERSONNEL Minimum 20% du coût du projet 20% du coût du projet 10% du coût du projet Epargne préalable Epargne préalable 10% 30%
MONTANT MAXIMUM 150.000.000 FCFA 30.000.000 FCFA 150.000.000 FCFA 150.000.000 FCFA 3.000.000 FCFA 6.000.000 FCFA 150.000.000 FCFA 500.000.000 FCFA 250.000.000 FCFA
CAPACITE D’ ENDETTEMENT 33% des salaires présentés 33% des salaires présentés 33% des salaires présentés 33% des salaires présentés 33% des salaires présentés En rapport avec la capacité d’épargne 70% du projet 75% des loyers
GARANTIES Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Promesse d’hypothèque pour prêt supérieur à 36 mois. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang et Assurance incendie.

Source : Crédit Foncier du Cameroun, «nos nouveaux taux d’intérêts».

PRETS CONVENTIONNES PRETS CITES UNIVERSITAIRES ET SCOLAIRES PRETS AUX PROGRAMMES SOCIAUX
Achat terrain, construction, travaux de finitions, aménagement de la résidence principale ou de retraite. Mini cités Faciliter l’accès à la propriété immobilière aux ménages à faible revenus.
20 ans 20 ans 36 mois
3,75 à 5% 5% 1 à 4%
12 mois 18 mois 12 mois
A négocier 10 A négocier
/ 250.000.000 FCFA 250.000.000 FCFA
A négocier 75% des loyers 70% du projet
Hypothèque de premier rang, Assurance vie et assurance incendie. Hypothèque de premier rang et Assurance incendie. Hypothèque de premier rang, Assurance vie et Assurance incendie.

Source : Crédit Foncier du Cameroun, «nos nouveaux taux d’intérêts».

2) PROBLEMATIQUE DU METIER D’AGENT IMMOBILIER

Le marché de l’Immobilier au Cameroun est très complexe, compte tenu de la multitude d’intervenants. Il est vrai que l’activité d’agent immobilier est régie par la loi (loi n° 2001/020 du 16 décembre 2001) et qu’il existe une association d’agents immobiliers reconnue par l’Etat, mais, ce que nous vivons au quotidien ne ressemble à rien d’autre qu’à l’anarchie. Il suffit d’avoir un tableau et de l’accrocher au bord de la route pour devenir agent immobilier. Le simple fait qu’on détient l’information (qui vend ou loue un bien immobilier) transforme la personne en agent immobilier !!!

3) MUTUELLES & COOPERATIVES D’HABITATS …

… des obstacles dans la production des logements sociaux

La politique de l’habitat et du logement fait face aux faiblesses du dispositif institutionnel caractérisé par l’absence d’un office national de l’habitat, d’un fonds national de l’habitat, des banques de l’habitat, d’une bourse des matériaux de construction et d’un fonds pour la constitution des réserves foncières. Les coopératives d’habitat qui tentent de suppléer au déficit en logements sociaux ne bénéficient d’aucun soutien, institutionnel, réglementaire et financier.

Source : Rapport relatives aux critères d’éligibilité aux produits Aidés.

4) CONTRIBUTION ALTERNATIVE DU SECTEUR INFORMEL …

… dans la production de l’habitat

La difficulté d’avoir un logement urbain décent a poussé la plupart des citadins qui ne disposent pas de moyens financiers importants à s’adresser au secteur informel ; celui-ci est le seul à pouvoir leur proposer des mécanismes de production de l’habitat adapté à leur pouvoir d’achat et à leur savoir-faire : ainsi, ce secteur informel, très souvent critiqué parce que mal connu, permettrait – selon le rapport du Conseil économique et social (1985) – à près de 87 % de la population urbaine du Cameroun de se loger.

Source : L’impact du secteur informel dans la production de l’habitat au Cameroun.

Vidéo témoignage d’une rencontre en 2010 entre acteurs de la société civile du Pérou, de la République Démocratique du Congo et du Cameroun afin d’échanger leurs bonnes pratiques sur la valorisation des matériaux locaux dans la construction et le logement social.

ROLES DES POUVOIRS PUBLICS

Les pouvoirs publics face au marché du logement social au Cameroun jouent principalement trois rôles. Ces rôles sont caractérisés par différentes actions menées dans le cadre de l’implémentation des politiques sectorielles en matière d’habitat et de logement. Ainsi donc, il convient de préciser les rôles de :

1) REGULATEUR : Elaboration des textes de loi et décret d’application régissant le secteur de l’habitat et du logement social, contrôle de la qualité des services rendus aux citoyens, recherche des partenaires bilatéraux et multilatéraux sur les projets de construction des logement sociaux, arbitrage des contentieux, Elaboration des politiques sous sectorielles.

2) PROMOTEUR : Création des institutions para publiques en charge des questions relatives au logement social. Il a été créé au Cameroun les institutions spécialisées dans les domaines du financement, aménagement, construction des logements, production des matériaux locaux. Parmi ces institutions, on peut citer :

  • Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) dont la mission est le financement des projets de construction à travers l’octroi des crédits immobiliers.
  • La Société Immobilière du Cameroun (SIC) procède par des locations vente des logements construits avec le concours de la puissance publique ;
  • La Mission d’Aménagement des Espaces et Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR), dont l’objectif principal est l’aménagement des parcelles destinées à la construction des logements ;
  • La Mission de Production des Matériaux Locaux (MIPROMALO) dont la mission principale est la production des matériaux locaux destinés aux opérations de construction des logements.

3) DEREGULATEUR : la dérégulation dans ce contexte est comprise comme l’ensemble des limites de la régulation : absence d’un cadre juridique incitatif (absence d’une loi sur les coopératives et mutuelles d’habitat social qui faciliterait l’ouverture de ce marché au bénéfice des couches sociales défavorisées ou à très faible revenu.

PRISE EN COMPTE DES PUBLICS FRAGILISES

1) Les cibles prioritaires des politiques publiques en matière de logement au Cameroun

Les cibles pris en compte dans les politiques en matière d’habitat au Cameroun dépendent des projets menés dans le cadre de la construction des logements sociaux. Il s’agit de en priorités des personnes âgées qui remplissent un certain nombre de conditions du point de vue politique, économique et social. Ainsi, les politiques publiques en cours au Cameroun en matière de logement ont donc pour cibles principales :

Les personnes à revenus modeste : il s’agit des personnes actives travaillant dans le secteur public ou privé formel ayant un salaire mensuel d’au moins 150.000 Fcfa et détentrices d’un compte bancaire dans l’une des banques agréées au Cameroun. Cette catégorie peut avoir accès aux appartements locatifs construits et gérés par la SIC et autres services fournis par les établissements para publics tels que le Crédit Foncier du Cameroun, la MAETUR, et la MIPROMALO.

Les hauts cadres de la fonction publique : ils constituent également une cible privilégiée des opérations de construction des logements sociaux destinées à la vente par le biais de la Société Immobilière du Cameroun (SIC).

Les hommes d’affaires : les hommes d’affaires (chef d’entreprises, Directeurs, etc…) constituant la classe bourgeoise reste la cible la plus éligible dans les opérations de construction des logements sociaux promus par les institutions para publiques en charge de la production des services tels que (logement, terrains, matériaux locaux etc…).

2) Les cibles mitigées des politiques publiques en matière de logement au Cameroun

Les acteurs du secteur informel : il s’agit des personnes travaillant dans le secteur informel justifiant ou pas des revenus confortables et stable pour assurer le financement de leur projet de construction de logement. Ils sont généralement exclus des circuits de financement formel mis à disposition par les banques commerciale. Les personnes handicapées : Cette catégorie sociale vulnérable et défavorisée n’est pas pris en compte dans les politiques publiques en matière de logement.

Les jeunes : l’exclusion des jeunes dans les mécanismes et opérations de construction et de redistribution des logements sociaux est soutenue par leur faible pouvoir d’achat et l’insuffisance des garanties bancaires ainsi que l’absence d’un mécanisme d’accompagnement de cette couche sociale vulnérable.

Les femmes : les femmes connaissent des difficultés d’intégration dans les opérations d’acquisition des logements sociaux construits avec l’appui du gouvernement du fait de la précarité de leur statut en droit positif camerounais.

Aspects culturel – religieux – symbolique

Au Cameroun, la forme de l’habitat est largement influencée par plusieurs facteurs tels que l’aisance, la religion et autres coutumes.

Dans la région de l’OUEST, la population Bamiléké vit sous le régime de la chefferie, qui implique une organisation politique et religieuse très précise. Le marché et le bois sacré délimitent l’espace de la vie sociale. Les piquets de bambou, les briques en terre, le bois et le chaume sont les principaux matériaux utilisés. La grande case est le quartier général et le point central de la chefferie. Elle sert de palais de justice, de lieu de réunion, et accueille diverses cérémonies.

Au Grand-Nord, partie dominée par la culture musulmane, l’habitat prend une forme encore plus organisée, car caractérisée par des regroupements des cases dans les clôtures sous l’autorité du chef de famille. Ces clôtures sont généralement construites en paille ou en briques de terre.

Au Sud-Centre-Est, régions dominées par la religion chrétienne, les habitations prennent plusieurs formes. Les maisons sont construites librement sur l’espace sans clôture.

Source : Habitat au Cameroun, présentation des principaux types d’habitat ; essai d’adaptation aux problèmes actuels

Aspects écologiques

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Le gouvernement camerounais a mis en place un cadre général de gestion de l’environnement avec la création de plusieurs institutions chargées de concevoir et d’appliquer la politique nationale dans ce domaine. Il s’agit des institutions suivantes:

  • Le Ministère de l’environnement et de la protection de la nature.
  • La Commission nationale consultative sur l’environnement et le développement.
  • Le Secrétariat permanent à l’environnement.
  • Le Fonds du développement durable.

En ce concerne le secteur de l’habitat, le Cameroun connait un élan de politique en matière de protection de l’environnement. Les procédures d’obtention des plans de lotissements pour la construction des logements exigent des propriétaires de terrain le prélèvement des espaces destinés à l’établissement d’espaces verts, ainsi que des servitudes. Cette volonté politique s’accompagne de la systématisation de cette politique dans toute opération de lotissement au niveau des services du cadastre. Les opérations de collecte des ordures ménagères sont assurées par la Société d’Hygiène et salubrité du Cameroun (HYSACAM) dans les grands centres urbains.

Source : Profil National du Cameroun-Environnement

UNE ATTENTION AUX PLUS PAUVRES ?

Plusieurs organisations d’habitants sont créées dans les quartiers pour accompagner ou suppléer les opérations de collecte et de préservation de l’environnement. Parmi ces organisations on note différentes formes telles que les associations (TAM-TAM MOBILE (yaoundé)), les GICs (GIC JEVOLEC) et bien d’autres.

En ce qui concerne la fracture énergétique pour les plus pauvres, les actions des habitants restent toutefois limitées de par la non maitrise des techniques de production de l’énergie renouvelable.

PROBLEMES MAJEURS SELON LA SOCIETE CIVILE :

SELON L’ASSOAL :

La situation actuelle du logement au Cameroun est essentiellement marquée par les problèmes suivants :

  • Déficit quantitatif et qualitatif estimé à un million de logements, dont 800 000 pour les seules villes de Douala et Yaoundé,
  • Multiplication des quartiers spontanés et anarchiques avec leurs lots de problèmes sanitaires, sécuritaires, sociaux et environnementaux.

Ces premiers constats sont la résultante de dysfonctionnements à plusieurs niveaux impliquant la responsabilité de diverses institutions :

  • Insuffisance du système de financement avec surliquidité des certaines institutions de financement public ;
  • Faible capacité des acteurs économiques et sociaux du champ de l’habitat social à produire des logements, l’émergence des coopératives et mutuelles d’habitat étant très récente,
  • Inefficacité et contre-productivité des décisions : actions de déguerpissements massifs des ménages et personnes à revenus faibles sans mesures d’accompagnement, ce qui provoque l’ouverture de nouveaux aires d’habitat spontané ;
  • Difficulté d’accès aux financements pour les ménages à revenus modestes en raison du niveau de garanties exigées par les établissements financiers (titre foncier ou revenu stable) ;
  • Valorisation insuffisante des matériaux locaux ;
  • Superposition des instruments du cadre légal disséminés entre plusieurs ministères sectoriels, ce qui entraîne un chevauchement des rôles et responsabilités des institutions publiques.

REVENDICATIONS MAJEURES DE LA SOCIETE CIVILE :

SELON L’ASSOAL :

L’ensemble des acteurs de la société civile se mobilise autour de propositions stratégiques qui contribueraient à rendre effectif le droit au logement pour l’ensemble des citoyens. Il s’agit notamment :

  • Mise en œuvre des politiques de logements élaborés et adoptées par les autorités ;
  • Assister les coopératives d’habitat dans le processus d’amélioration de l’habitat (Réserves foncières, viabilisation assistance technique) ;
  • Contribuer à élargir la production de logements pour faire face à la démarche sans cesse croissante surtout en milieu urbain ;
  • Renforcer l’amélioration de l’habitat et la réalisation d’infrastructures sociocommunautaires ;
  • Aider à ouvrir les circuits des crédits bancaires aux populations les plus démunies par l’intervention d’un fonds roulant ;
  • Rationaliser l’auto-construction, souvent exécutée sans supervision, contrôle et assistance technique, par l’encadrement et l’organisation des auto constructeurs et des tâcherons ;
  • Contribuer à la vulgarisation des méthodes et techniques améliorées de construction et à la promotion des matériaux locaux et produits localement fabriqués ;

Source : Rapport général Atelier National sur les mutuelles et coopératives d’habitat social au Cameroun.

QUELQUES MOUVEMENTS SOCIAUX :

  • ASSOAL : ASSOAL est une ONG Camerounaise qui mène des actions de plaidoyer pour la réforme des politiques publiques en matière d’habitat et de logement social. Elle a dans ce sens entrepris un dialogue avec le Ministère de l’habitat et du développement. Site Internet ASSOAL
  • RESEAU NATIONAL DES HABITANTS DU CAMEROUN – RNHC : à travers ses 2000 organisations membres, ce réseau milite pour l’accès des habitants à un logement décent. Il accompagne dans ce sens les habitants vers des projets de coopératives et mutuelles d’habitat. Site Internet RNHC
  • HABITAT FOR HUMANITY : Habitat for Humanity est une Organisation internationale chrétienne à but non lucratif opérant dans le domaine de la promotion de l’habitat social. Au Cameroun, son objectif est d’apporter une aide ou assistance technique et financière aux couches sociales vulnérables dans l’acquisition d’un logement social décent. Elle opère des actions de construction et de réhabilitation des logements pour le compte des bénéficiaires. Elle construit les logements à l’endroit indiqué par le bénéficiaire du logement. Une vidéo témoignageSite Internet
  • ASSEJA : Cette ONG, à travers ses activités de salubrité pour l’amélioration de l’habitat urbain, participe également à travers des études au processus de plaidoyer pour du logement social, processus initié par la société civile camerounaise depuis 2008. Explication et lien vers Site Internet
  • GIC MUPROF : il détient l’agrément du Ministère de l’habitat et du développement urbain en matière de promotion immobilière et a opté pour la production de logements en matériaux locaux pour les couches sociales au revenu faible. Site Internet
  • COOPHYLOS (coopérative d’habitats) : ces sociétés coopératives et mutualistes privilégient l’aspect social à la base de toute action et relèvent ainsi d’une dynamique nouvelle au Cameroun. Même si de façon générale elles sont en phase d’expérimentation, leur développement soutiendra les nombreux défis liés au logement social notamment la restructuration des quartiers spontanés et la résolution de la problématique du foncier. Site Internet de la Plateforme de mutuelles et de coopératives d’habitat au Cameroun
  • CONGEH KABISSA : Coalition des Organisations Non Gouvernementales (ONG) et des Organisations Communautaires de Base (OCB) du Cameroun Œuvrant dans le Domaine des Établissements Humains (CONGEH). C’est une organisation à but non lucratif créée en 1995, dans le cadre de la deuxième Conférence Internationale des Nations Unies sur l’Habitat (Habitat II) qui a eu lieu à Istanbul (Turquie) en 1996. Ce collectif a mis sur pied un outil de promotion de logement décent. La clinique de consultation foncière a pour but de réduire les inégalités en matière de droits fonciers et successoraux pour les femmes vulnérables, c’est-à-dire infectées ou affectées par le VIH/SIDA. Leur site Internet
  • SEFE (Struggle to Economize Future Environment) = mouvement de protection de l’environnement en faveur des générations futures se mobilise contre ces phénomènes d’accaparement de terres.