TOUR DU MONDE DE L’HABITAT VU PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE

République Démocratique du Congo

#Mots-clés : Accaparement des terres, Droit au Logement, Droit foncier, Insalubrité du logement, Production sociale de l’habitat Dernière mise à jour le 11 septembre 2019

Urbanisation

Histoire des Villes

Un document sur l’histoire des grandes villes en RDC (origine, histoire, superficie, habitants, patrimoine, activités socio-économique,…) est réalisé par MONUSCO.

Habitat urbain

“Avec une population comparable à celle de la France, de l’Italie ou du Royaume-Uni et un taux d’urbanisation de près de 40% en 2010, le Congo RDC présente désormais un réseau urbain puissant et complet, depuis sa capitale Kinshasa, qui est la troisième agglomération d’Afrique sub-saharienne jusqu’aux petites agglomérations qui maillent l’ensemble de cet immense territoire.

“La RDC se distingue :

  • par le développement remarquable de grandes villes “intermédiaires”, qui font généralement défaut dans les autres pays africains.
  • par leur croissance vertigineuse au XXème siècle, car aucune d’entre-elles dépassait les 10.000 habitants en 1910
  • par la situation périphérique de la plupart des agglomérations urbaines, ce pays détient un nombre record d’agglomérations transfrontalières avec quasiment chacun de ses voisins et aux quatre points cardinaux.” (1)

HABITAT RURAL

Aspects légaux

DROIT AU LOGEMENT

Depuis 2005, le droit au logement figure en RDC dans l’article 48 de la Constitution :

Le droit à un logement décent, le droit d’accès à l’eau potable et à l’énergie électrique sont garantis. La loi fixe les modalités d’exercice de ces droits. Source : CETIM (publication COHRE).

Texte de la Constitution : Constitution RDC

EXPULSIONS FORCEES

Suite aux tensions en RDC, le Haut Commissariat aux Réfugiés dénombre et a dénombré un nombre important de réfugiés ou de déplacés. Des vidéos retracent l’exode forcée et la réinstallation de certaines populations déplacées : Site du HCR.

DROIT FONCIER

La propriété d’un terrain est, dans le meilleur des cas, d’une fiabilité toute relative. A Kinshasa, par exemple, la proportion des parcelles de logement pourvues de titre de propriété en bonne et due forme est de 30%. Les titres de propriété foncière risquent toujours de donner lieu à contestation, et la propriété à titre individuel n’est jamais pleinement garantie. On comprend dès lors que 70% des jugements rendus par les tribunaux de RDC portent sur des litiges fonciers.

Depuis la Loi foncière de juillet 1973, le sol est cependant la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat. Il a l’initiative de tous les lotissements et ne distribue que des concessions perpétuelles pour les nationaux et temporaires pour les étrangers. La propriété privée s’exerce sur le bâti. En pratique, le système de distribution par les chefs de terre est le seul qui fonctionne.

Certains particuliers font ensuite entériner leurs acquisitions par le Ministère des Affaires Foncières avec l’octroi du certificat d’enregistrement. C’est le seul titre de propriété à l’abri de toute contestation, et sans lequel il n’y a pas d’hypothèque possible, ni de garantie réelle et par conséquent pas de crédit immobilier nécessaire au développement du secteur du logement. L’absence de titre de propriété précis et l’inexistence de droits d’occupation foncière se conjuguent avec la mauvaise administration foncière pour faire obstacle à l’expansion des investissements dans le secteur de l’habitat.

La conversion des titres fonciers et l’établissement des plans cadastraux font partie des préoccupations du Gouvernement RDC.

Source : ”Document de programme-pays 2008-2009 ; République Démocratique du Congo”, UN Habitat.

ACCAPAREMENT DE TERRES

Selon Etienne Tchamulubanda (Source 2), « Depuis quelques années, on constate que l‘acquisition des terres à grande échelle est en rapide augmentation. En effet, la nouvelle politique de reconstruction de la RDC la pousse à s’ouvrir au monde et donc, de ce fait, également à des investissements étrangers portant sur la terre. Actuellement, de nombreuses entreprises et leurs filiales, ainsi que des investisseurs privés, s’installent pour exploiter dans divers secteurs d’activités : l’industrie minière, l’exploitation des bois ou l’agroalimentaire4 sont les plus prisés. Si ces investissements étrangers apportent un plus à l’économie du pays – par le transfert des capitaux affectés dans la réalisation des projets, la création d’emplois, etc-, l’objectif principal reste indéniablement, dans la perspective capitaliste, l’accroissement des bénéfices et la maximisation des profits.

  • D’une part, le cadre législatif foncier de la RDC, défini par une série de textes de loi successifs, dont les plus déterminants sont ceux de 1966, 1971, 1973 et 1980, ne semble pas le plus adapté pour protéger les intérêts des populations locales. Ces textes ont en effet « affirmé de manière croissante la propriété éminente de l’État sur les terres, tout en garantissant la sécurité des droits fonciers cédés aux personnes (physiques ou morales) sous forme de concessions plus ou moins durables ou même perpétuelles ». On le voit, cette législation peu claire sur les modalités d’attribution et d’acquisition des terres, laisse la porte ouverte à toutes sortes de violations des intérêts publics et individuels.
  • D’autre part, concernant la consultation populaire, le cas de la gestion des terres arables par l’Etat congolais est une bonne illustration du fait que les attentes ou besoins des paysans congolais font rarement partie des accords conclus entre l’Etat et les investisseurs. En effet, ces terres arables, très recherchées, sont affectées à des sociétés étrangères ou des investisseurs privés et riches, alors même qu’elles sont en fait le plus souvent déjà exploitées par des populations locales qui en vivent. En les vendant, l’Etat congolais viole certains des droits fondamentaux des populations rurales : droit à la maîtrise de la terre dont elles sont possesseurs et droit à l’alimentation.3

La Chine fait partie des gros investisseurs en RDC, dans le cadre d’un espace de coopération bi-latérale mis en place.

Pratiques intéressantes

1) Agences immobilières informelles

De nombreuses grandes villes comprennent des agences immobilières qui évoluent le plus souvent dans l’informel, par absence de moyens pour remplir efficacement leur mission. Il s’agit d’un bureau ou d’une personne susceptible de renseigner sur la vacance d’une maison ou d’un bien immobilier. Il s’agit d’une forme de marchandage entre l’informateur et l’éventuel locataire ou propriétaire qui doit s’acquitter d’un “droit de visite” pour ces renseignements. Ce genre d’informations circule au sein d’un réseau d’agents qui se répartissent le pourcentage (10%) de la garantie locative ou de la vente. La plupart de ces agences sont informelles même s’il en existe de formelles.

2) Filière de production sociale de l’habitat

Il n’existe pas en RDC de filière organisée pour la production de logements. Celle-ci est laissée à l’initiative individuelle des ménages, se réalise par “auto-construction”.

Mais ces initiatives se soldent par la création de bidonvilles insalubres et précaires, et ce malgré une pénurie importante (estimée à 2,4 millions d’unités en 2010). Ceci s’explique par l’expansion géographique, l’exode rural, la détérioration de l’économie nationale et la désorganisation de l’appareil administratif. Une enquête menée en 1986 montrait que 81% des ménages se sont déclarés insatisfaits de leur logement.

Source : UN Habitat, op. cit.

Aspects sociaux et économiques

MARCHE DU LOGEMENT

Selon la publication “Perspectives économiques en Afrique 2012” par BAfD, OCDE, PNUD et CEA, le logement connaît un déficit annuel estimé à environ 3 millions d’unités ! Source : Publication « Perspectives économiques en Afrique – RDC.

QUALITE DES LOGEMENTS

Conditions de surpeuplement, d’insécurité foncière et d’insalubrité

SURPEUPLEMENT : Un ménage congolais compte environ 6 personnes. Dans l’ensemble du pays, les ménages disposent en moyenne de trois pièces à usage d’habitation. Le nombre de chambre à coucher est de deux, mais 41% des ménages n’en possèdent qu’une. C’est pourquoi l’on peut dire qu’il existe une grande promiscuité au niveau du logement, tant en zone rurale qu’urbaine. En zone urbaine, la situation s’est dégradée ces dernières années, la proportion de logements à une chambre s’étant accru entre 1995 et 2001.

INSECURITE FONCIERE : La politique de l’Etat se caractérise par d’énormes carences institutionnelles et réglementaires. Ceci explique la fréquence de “démorcellement” des parcelles et des constructions anarchiques, favorisées par les autorités de l’urbanisme et de l’habitat ainsi que des titres fonciers qui permettent de distribuer et de morceler les parcelles sans respect des normes.

INSALUBRITE : Le mode d’urbanisation occasionne des constructions souvent anarchiques et en matériaux non durable, dans des zones parfois non loties et dépourvues d’infrastructures sanitaires de base. Au manque d’installations sanitaires appropriées et d’accès à l’eau potable, s’ajoute un manque de poubelles. Ainsi, les déchets sont jetés pêle-mêle dans les sentiers de certains quartiers. En milieu rural, trois quart des ménages recourent à des sources d’eau non protégées et aux eaux de surface.

Source : “Problématique de la promiscuité de logement et son impact sur la population du quartier mapendo dans la ville de Goma en RDC” par Emmanuel Kymusoke Boaruzima, licencié en santé publique, 2009.

HABITAT INFORMEL / BIDONVILLES / SANS-ABRI

Rôle des pouvoirs publics

Logement social

Aides au logement

Bibliographie & Sitographie

  1. Fiche Congo RDC sur le site e-Geopolis
  2. Etienne Tchamulubanda, Commission Justice et Paix belge francophone asbl, « Accaparement des terres en RDCongo et la protection des droits des collectivités locales », 2011, pp 4.

Selon la société civile

Problèmes majeurs

Revendications

Quelques acteurs

  • UN PORTAIL DE LA SOCIETE CIVILE EN RDC permet de trouver des associations de la société civile, notamment en lien avec l’habitat. Mais d’autres thématiques sont également proposées : agriculture, développement communautaire, épargne et crédit, paix et démocratie, etc. Société civile pour l’habitat.
  • COLLECTIF DES ASSOCIATIONS POUR LE DEVELOPPEMENT = ???
  • GRET RDC = association sans but lucratif qui travaille en réseau international et regroupe les professionnels du développement solidaire. En RDC, ils mènent des actions entre autres sur les questions de gouvernance : mise en capacité des acteurs – usage des médias . Représentation en RDC : Site InternetLes contacter.