TOUR DU MONDE DE L’HABITAT VU PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE

Croatie

#Mots-clés : Dernière mise à jour le 8 septembre 2017

URBANISATION

CARTE CROATIE

Histoire des villes – Patrimoine

“Le pays s’est engagé dans un vaste programme de reconstruction mené par le gouvernement de Zagreb : en quatre ans, la moitié du parc immobilier détruit a été rebâti quasiment sans aide internationale.”

Source : Ambassade de Croatie

Habitat urbain

Habitat rural

ASPECTS LEGAUX

Droit au logement

De la sécurité du logement en ancienne Yougoslavie au cauchemar des expulsions en Croatie

Pour bien comprendre le droit de l’habitat croate d’aujourd’hui, n’oublions pas que celui-ci découle de l’ancien droit de l’ex Yougoslavie. Il est donc intéressant de faire un bref historique sur le sujet. “En ancienne Yougoslavie, le droit d’occupation/habitation recouvrait tous les droits associés à la propriété: le droit de possession à perpétuité, le droit d’usage libre, absolu et perpétuel du domicile, le droit d’avoir un logement à sa disposition, ainsi que le droit de participer à la gestion de l’immeuble. L’interdiction pour le l’occupant de vendre l’appartement était l’unique restriction.” (1)

“En ce qui concerne le partage des droits sur la propriété, l’occupant se voyait reconnaître les 9/10ème de la propriété, et le propriétaire 1/10ème. Et il s’agissait bien d’un droit de propriété en tant que tel, comme l’a confirmé un arrêt de la Cour Constitutionnelle de Bosnie-Herzégovine qui, sous la juridiction de l’Union européenne, a déclaré que le droit d’occupation est identique au droit de propriété.” (1)

“En 1996, le Parlement croate adopta la Loi sur le bail d’habitation qui prive les habitants de logements privatisés, soumis au régime de la propriété privée, de leur droit d’occupation en perpétuité, ce droit étant pourtant transmissible par héritage et reconnu de longue date par une loi en vigueur depuis 1945. Aux termes de la loi de 1996, dans les cas où les propriétaires privés désirent occuper leur appartement, ils sont dans l’obligation de fournir un logement de remplacement aux occupants et à leur famille. En 1998, la Cour Constitutionnelle de la République de Croatie confirma la constitutionnalité de la loi mais annula, de surcroît, l’obligation faite au propriétaire de fournir un logement de remplacement décent. En conséquence, des familles entières, qui avaient investi depuis plusieurs générations pour améliorer un logement qu’elles pensaient posséder pour toujours, ont été expulsées, se retrouvant dans la rue avec leurs meubles et leurs effets personnels, sans se voir attribuer ni logement de remplacement, ni compensation. En d’autres termes, la Loi sur le bail d’habitation a aboli le droit de possession sur les logements privés pour introduire la classification bailleur/locataire, pour le moins difficile à cerner. Selon les dispositions de cette loi, l’Etat confirme que le propriétaire détient 10% des droits de propriété, mais ne fait aucune allusion à la fraction de 90% des droits qui revenait à l’occupant sous l’ancien régime. L’Etat a en fait entrepris de nationaliser les biens qui appartenaient à ces anciens occupants, accomplissant ainsi un délit de vol à leur encontre. La Loi sur le bail d’habitation remet en cause le droit fondamental à la protection du logement et de la famille. Les anciens occupants vivent désormais sous la menace d’une expulsion et se retrouvent dans une situation extrêmement précaire, sur les plans juridique et social. Les expulsions, dont sont victimes plus de 40 000 personnes, sont de plus en plus fréquentes. Après être expulsées, les personnes âgées sont souvent placées dans des maisons de retraite, le loyer étant débité de leur pension, faute d’assistance financière de la part de l’Etat.” (1)

“Les loyers des logements privés ont subi une augmentation de 60%, aux termes d’une clause entrée en vigueur le 1er novembre 2005 (cela ne concerne pas les logements sociaux). Cela entraîne une discrimination flagrante. En effet, comme ces logements sont majoritairement occupés par des ménages pauvres et âgés, le nouveau loyer est bien souvent au-dessus de leurs moyens. Dès qu’un locataire est dans l’incapacité de s’acquitter du loyer, il/elle est sous la menace d’une expulsion.” (1)

Source AIH : Croatie: Le droit des locataires à la sécurité du logement doit être rétabli

Expulsions forcées

Les expulsions favorisées par la loi d’habitation

La loi d’habitation oblige aux locataires à demander l’autorisation d’avoir un enfant, un nouveau conjoint et inversement. Si l’autorisation n’a pas été donnée, les locataires peuvent être expulsés. Le propriétaire a donc un gros pouvoir sur le devenir de son locataire, vu qu’il décide de donner ou non cette autorisation. Cela créé un gros déséquilibre entre locataire et propriétaire. (1)

“La Loi sur le bail d’habitation impose aux couples désirant fonder une famille et aux veufs (ves) désirant se remarier d’obtenir l’autorisation préalable du propriétaire. Le propriétaire peut, à son gré, accorder ou refuser l’autorisation. Lorsqu’une famille a un enfant (à moins d’avoir opté pour la solution de l’avortement) ou qu’un époux se remarie, le défaut d’autorisation préalable est passible d’expulsion. De la même manière, les enfants du locataire ne peuvent pas vivre dans l’appartement avec leur époux et enfants lorsqu’ils ont formé une famille.” (1)

De plus, ces expulsions sont faites sans préavis et sans mandat. Ce qui ne laisse que très peu de temps aux locataires pour se reloger et donc accentue encore plus l’état précaire dans lequel ils étaient déjà. (1)

Droit foncier

L’article 48 de la Constitution croate de 1990 prévoit globalement pour la propriété privée et le droit d’héritage. En Croatie, les droits de propriété restent lettre morte à cause des déplacements en temps de guerre. Bien que la loi actuelle ne sanctionne pas directement la redistribution des terres discriminatoire, certains minorité serbe résidant encore en Croatie sont incapables de récupérer leurs terres et leurs maisons d’avant-guerre. Des commissions ont été récemment mis en place pour faciliter la redistribution des terres et des biens des propriétaires d’avant-guerre, mais dans la pratique, ces commissions font peu pour enlever les Croates majoritaires de la propriété. Problématique, une loi sur les zones d’intérêt national particulier reste en vigueur, l’octroi de droits de possession complètes aux occupants après une période de 10 ans. (2)

En Croatie, par des agriculteurs privés du début des années 1990 ont représenté environ 60 pour cent du total des terres agricoles. En 2000, environ 83 pour cent des terres agricoles arables a été une propriété privée et à l’usage privé. Non privatisée, reste l’entreprise la terre du secteur social a été transféré de la propriété sociale à l’Etat en 1991. Pour les 6 prochaines années, le gouvernement n’a pas été légalement tenu de privatiser cette terre, et quelques efforts ont été faits pour le faire. La guerre de toute évidence contribué à cette absence de progrès. En 1997, la Loi sur les terres agricoles avait encouragé la location ou la vente de seulement 10 pour cent des terres de l’État. Ceci est en grande partie attribuable à un manque d’action de la part des commissions régionales qui sont chargés de la partie principale de la location des terres. Dans la poursuite de ce processus de privatisation, la Banque mondiale a appelé le gouvernement à louer des terres de l’Etat qui est l’objet de revendications de propriété non résolus, et de vendre le reste. Pour créer le cadre juridique nécessaire, la Banque a également appelé à une nouvelle loi sur la propriété et les droits de propriété et les modifications des lois de cadastre et d’enregistrement des terres. (2)

La Croatie a un système cadastral et d’enregistrement des terres, qui sont tous deux incomplètes. La loi sur la géodésie et du cadastre et de la loi des registres fonciers régissent les deux systèmes, respectivement. Les dossiers du registre foncier deux droits juridiques et l’existence de prêts garantis, mais les deux dossiers révèlent de nombreuses incohérences dans les droits et la propriété foncière. L’enregistrement des terres est administré principalement au niveau régional et, à partir de 1998 a été encore enregistrée manuellement sur papier. En 1997, les transferts de terres annuelles estimatives étaient 70.000 et 15.000 hypothèques enregistrées numérotées. (2)

En Croatie, un manque de clarté dans les lois de propriété et de retards dans les modifications nécessaires à ces lois ont entravé le processus de développement d’un marché foncier opérationnel. Les droits de propriété restent floues en raison de retards dans l’approbation des nouvelles lois foncières, et il ya des incohérences majeures entre le cadastre et le cadastre. La poursuite du conflit et de litiges fonciers ethniques ont également pris le pas sur l’action gouvernementale sur la modernisation du droit des terres agricoles et en se concentrant sur la productivité agricole. (2)

Sourcev: FAO, les pays des Balkans de l’Albanie et de l’ex-Yougoslavie

Accaparement des terres

Pratiques intéressantes

ASPECTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES

Marché du logement

Qualité des logements

Habitat informel / Bidonvilles / Sans-abri

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Logements sociaux-publics

ASPECTS ECOLOGIQUES

Bibliographie & Sitographie

  1. AIH : Croatie: Le droit des locataires à la sécurité du logement doit être rétabli
  2. FAO, les pays des Balkans de l’Albanie et de l’ex-Yougoslavie

L’HABITAT SELON LA SOCIETE CIVILE

Problèmes majeurs

Vidéo de l’Association La Chaîne : « COALITION Européenne du Droit Logement et Droit à la Ville à ATHENES 21 et 22 juin 2015 » (3ème partie)

Revendications majeures

Quelques acteurs

  • ONG MOST = Organisation Non Gouvernementale qui mène une série d’actions essentiellement pour ces deux publics cibles : les jeunes et les sans abri. Parmi les actions menées, on peut citer un refuge pour sans-abri, un espace de réinsertion communautaire. De plus, l’association joue un rôle informel de fédération des réseaux pour sans-abri en Croatie. Information via site FEANTSASite Internet de MOSTLes contacter
  • SUSH = la Fédération des associations de défense des locataires en Croatie. Elle réunit en son sein des locataires indépendants et des associations de locataires. Elle mène des actions de lobbying notamment en organisant des manifestations dans les grandes villes de Croatie. Elle revendique la protection des locataires et des sans-abri. Il s’agit notamment de la problématique du droit d’occupation et des porteurs d’anciens droits d’occupation – Informations via la FEANTSALes contacter