TOUR DU MONDE DE L’HABITAT VU PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE

Chine

#Mots-clés : Dernière mise à jour le 8 septembre 2017

URBANISATION

CHINAHistoire des Villes – Patrimoine

Habitat Urbain

Habitat Rural

ASPECTS LEGAUX

Droit au Logement

Expulsions Forcées

Droit Foncier

Accaparement de terres

Groupes Vulnérables

  • Personnes âgées
  • Jeunes
  • Femmes

Pratiques Intéressantes

  • COOPERATIVES D’HABITATIONS PARTICIPATIVESWang Qingfeng, journaliste à Xin shiji, présente l’émergence de « coopératives d’habitation participatives » (合作建房,hezuo jian fang), qui correspondent à une forme de résistance élaborée par la société civile pour contourner la hausse de l’immobilier et les critères d’éligibilité trop restrictifs du logement social garanti. L’initiative des coopératives d’habitation revient à des Wenzhounais, connus pour leur sens des affaires, notamment dans l’immobilier. Partis vivre à Pékin, Shanghai ou Hangzhou, ceux-ci choisissent de se regrouper pour porter ensemble leur projet de développement résidentiel et faire construire leur logement, tout en économisant le bénéfice qui aurait été réalisé par les promoteurs immobiliers. Pour exemple, le projet de coopérative d’habitation de Tongzhou à Pékin est revenu à 8 900 yuans le m² à leurs propriétaires, soit sept fois moins qu’une opération de promotion classique. En réponse, les promoteurs immobiliers déclarent que 15 à 20 % du montant versé par les acheteurs sert à rembourser le prêt contracté par la société immobilière pour engager la construction du projet. Certains projets de coopératives d’habitation se heurtent également à des coalitions de promoteurs qui s’associent pour faire monter les prix lors des ventes aux enchères de terrains. En outre, les municipalités et gouvernements d’arrondissement ignorent comment se positionner face à ces formes d’organisation de la société civile, alors même qu’ils sont censés favoriser le logement social garanti sur leur territoire. (1)
  • BUDGET PARTICIPATIF : Le BP à Chengdu a commencé en 2009 dans ses localités rurales et les villages et a continué depuis. À l’heure actuelle, il est le plus grand en Chine en termes de nombre de projets financés, le montant des ressources allouées et le grand nombre de personnes touchées. Un de ses objectifs explicites est de réduire la fracture urbainerurale. Pour en savoir plus sur le concept de Budget Participatif ou sur la publication réalisées par le Prof Y. Cabannes sur le sujet (IIED 2014) : http://pubs.iied.org/pdfs/10713IIED.pdf

ASPECTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES

Marché du Logement

Qualité des Logements

Habitat informel / Bidonville / Sans-abri

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

L’HABITAT SOCIAL :

  • LA FIN DU LOGEMENT DE BIEN-ETRE POUR TOUS – CONSTRUCTION DE 36 MILLIONS DE LOGEMENTS SOCIAUX (1)

Depuis la réforme du système d’attribution du logement, la disparition du « logement de bien-être » (福利分房, fuli fenfang) et la réouverture progressive du marché de l’immobilier, le logement est devenu un « bien marchand » (商品房, Shangpin fang), objet d’investissement et de spéculation. Face à la hausse des prix de l’immobilier résidentiel, l’accès des ménages chinois au logement est de plus en plus inégal. À Pékin, entre 2009 et 2012, le loyer mensuel a en moyenne augmenté de 10 %. Pour pallier la précarisation des populations les plus vulnérables et agir contre un mécontentement social croissant, le gouvernement central a lancé en 2011 le programme de « logements garantis  » (保障性住房, baozhang xing zhufang), lequel planifie la construction de 36 millions de logements sociaux locatifs et en accession à la propriété, dans le cadre du XIIème Plan quinquennal.

À la fin des années 2000, de véritables mesures sont prises pour encadrer le développement immobilier et permettre aux populations en situation de précarité de bénéficier du programme de logements sociaux garantis. Selon Xie Guozhong et Sun Weichen le logement social est devenu la « main visible » (有形之手, youxing zhi shou) de l’État, qui intervient sur le marché de l’immobilier. Cette intervention du public et ses modalités d’exercice font aujourd’hui débat.

La nouvelle politique de logement social garanti prévoit la construction de 36 millions de logements durant la période 2011-2015, dont 10 millions dès 2011.

Alors que le système d’attribution du logement a été abandonné en 1998 au profit du « marché de l’immobilier » (房地产市,fangdichan shi), le logement social garanti permet, selon le gouvernement central, de lutter contre les disparités sociales. Le dispositif planifie un système d’aide au logement décliné à plusieurs niveaux et comprend quatre types de logements sociaux, deux d’accession à la propriété et deux à la location : d’une part les « logements à prix abordable » (经济适用房,jingji shiyong fang)1 et les « logements à prix limité » (限价房,xianjiafang), d’autre part « les logements locatifs à faible coût » (廉租房,lianzufang) et les « logements locatifs publics » (公租房, gongzufang). Les populations solvables sont encouragées à acheter un logement à prix abordable ou, si elles n’en ont pas les moyens, un logement à prix limité. Les populations non solvables bénéficient d’un logement locatif à faible coût, ou d’un logement locatif public lorsque leur entreprise a conclu un accord avec le gouvernement local sur le logement social garanti – et participé financièrement à sa construction.

Les principales difficultés de ce programme résident dans leur financement et la disponibilité foncière. Selon Sun Weichen, journaliste à Zhongguo jingji zhoukan, la construction de 36 millions de logements sociaux coûterait 5 000 milliards de yuans. Selon Zheng Siqi, professeur à l’Univerchine, cet investissement ne repose pas sur le gouvernement central, mais presque exclusivement sur les gouvernements locaux, notamment les gouvernements d’arrondissement, lesquels financent le développement urbain et la construction de logements sociaux principalement via le transfert des droits d’usage du foncier, et secondairement via les fonds de logements sociaux et les prêts bancaires. Les grands groupes immobiliers sont également mobilisés pour participer à cet effort financier.  La construction des logements sociaux chinois repose donc sur un partenariat public-privé et une coalition de croissance entre pouvoirs publics, grandes « sociétés d’investissement » (开发商,kaifashang) et « sociétés de construction immobilières » (建设商,jianshefang) chinoises. Néanmoins, Sun Weichen note que la cession à moindre coût des parcelles foncières destinées à accueillir les logements sociaux représente une perte de revenu net de l’ordre de 250 milliards de yuans pour le gouvernement local, et entraîne une baisse de 4 à 6 % de ses recettes fiscales. Ainsi, les gouvernements locaux se montrent-t-ils peu enclins à construire des logements sociaux garantis, et font figurer dans les décomptes des logements sociaux les logements destinés à accueillir les populations déplacées (动迁安置房,dongqian anzhi fang) dans le cadre d’opérations de renouvellement et de développement urbains. La cession du foncier sans compensation financière est d’autant plus problématique pour les gouvernements municipaux et d’arrondissement des régions littorales, où, comme le souligne Zhang Yanling, la concurrence sur le marché du foncier est particulièrement forte, compte tenu de la faible disponibilité des terrains constructibles, lesquels sont calculés par ratio et par division administrative.

  • DES LOGEMENTS SOCIAUX QUI NE RENCONTRENT PAS LES BESOINS DE LA CLASSE « SANDWICH » (1)

Zhang Yanling, journaliste au magazine Xin shiji, souligne que les critères retenus sont tellement restrictifs que la majorité des demandeurs de logement social sont non éligibles ou, lorsqu’ils le sont, n’ont pas les moyens in fine de se porter acquéreur ou locataire. La « classe sandwich » (夹心层,jiaxin ceng) désigne ainsi la population qui n’a pas les moyens de se loger dans le parc résidentiel soumis au marché, mais ne peut prétendre à un logement social garanti. Zhang Yanling dénonce notamment le coût trop élevé des logements sociaux en accession à la propriété. À Xiamen, la majorité des logements sociaux livrés au printemps 2012 n’étaient pas attribués. Par ailleurs, ces critères favorisent l’accès des résidents détenteurs d’un hukou local aux logements sociaux garantis, au détriment des résidents temporaires et des migrants. Seul le logement locatif public est orienté vers les populations allochtones. Il est attribué aux familles d’actifs qui participent au développement du tissu économique local et à l’innovation technologique. Cette politique nationale vise à attirer les « talents » (人才,rencai), dans un contexte de compétition territoriale accrue. Les logements sociaux garantis ne sont donc pas orientés vers les populations les plus défavorisés, mais vers les résidents locaux, les cadres et techniciens aux profils recherchés.

  • COEXISTENCE DE 4 TYPES DE LOGEMENTS SOCIAUX

Le modèle chinois propose 4 types de logements sociaux : 2 modèles acquisitifs et 2 modèles locatifs. Il s’agit du logement abordable et du logement à prix limité en ce qui concerne l’acquisition ; du logement locatif public et du logement à loyer modéré pour le locatif. Ce dernier type locatif est celui qui ressemble le plus aux « Habitations à Loyer Modéré » développées en France.

  •  UNE INNOVATION A SHANGAI : LE LOGEMENT SOCIAL A PRIX ABORDABLE ET A PROPRIETE MIXTE (acquisitif) (1)

À Shanghai, une variante du logement à prix abordable s’est développée : la propriété mixte. Dans ce montage, l’Etat, en la présence du gouvernement d’arrondissement, détient avec un particulier un pourcentage de l’acte de propriété. Suivant le pourcentage d’actions détenues par l’Etat, une décote de 30 à 40 % (contre 15 à 20 % en moyenne de baisse des prix pour les logements abordables) est appliquée, ce qui permet aux populations qui n’auraient pas eu les moyens d’investir de se porter acquéreur d’un « logement social à prix abordable et à propriété mixte » (共有产权保障性住房经济适用房,gongyou chanquan baozhang xing zhufang – jingji shiyong fang). Ces logements ne peuvent être loués ou sous-loués. Leurs propriétaires doivent attendre un délai de carence de cinq ans avant de les mettre en vente. Lors de cette vente, les particuliers seront tenus de reverser au gouvernement local un pourcentage du prix de vente tel qu’indiqué dans le contrat de propriété mixte. Les logements à prix abordable et à propriété mixte participent ainsi d’un mécanisme de lutte contre la spéculation et assurent à moyen terme une rentrée d’argent pour le gouvernement d’arrondissement. Cette formule peut être interprétée comme une forme de résistance élaborée par les gouvernements locaux pour capter le fruit des reventes et garantir ainsi des fonds pour les constructions futures.

ASPECTS ECOLOGIQUES

Un nouveau système de transport public par bus est développé dans la ville de Guangzhou. Ce système permet de favoriser le transport multimodal (bus-vélo), tout en réduisant les temps de transport (corridors réservés) et en déservant les zones plus pauvres de la ville, en périférie. Source : video site Designother, avec le soutien de UN HABITAT

Bibliographie & Sitographie

  1. Carine Henriot, «Logement social : les gagnants et les perdants d’un système de plus en plus diversifié» in China Analysis, 2013

SELON LES MOUVEMENTS SOCIAUX

Problèmes majeurs

Revendications majeures

Quelques acteurs de la société civile