TOUR DU MONDE DE L’HABITAT VU PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE

Maroc

#Mots-clés : Dernière mise à jour le 8 septembre 2017

URBANISATION AU MAROC

mhamid-map-2Histoire des Villes – Patrimoine

Habitat Urbain

Habitat Rural

HABITAT : ASPECTS LEGAUX

Droit au Logement

La nouvelle Constitution marocaine (2011) consacre le droit au logement dans son article 31 (le droit à la propriété est inscrit en article 35) :

L’Etat, les établissements publics et les collectivités territoriales Œuvrent à la mobilisation de tous les moyens à disposition pour faciliter l’égal accès des citoyennes et des citoyens aux conditions leur permettant de jouir des droits :

aux soins de santé – à la protection sociale, à la couverture médicale et à la solidarité mutualiste ou organisée par l’Etat – à une éducation moderne, accessible et de qualité – à l’éducation sur l’attachement à l’identité marocaine et aux constantes nationales immuables – à la formation professionnelle et à l’éducation physique et artistique – à un logement décent – au travail et à l’appui des pouvoirs publics en matière de recherche d’emploi ou d’auto-emploi – à l’accès aux fonctions publiques selon le mérite – à l’accès à l’eau et à un environnement sain – au développement durable.

Nouvelle Constitution marocaine : http://www.bladi.net/texte-integral-nouvelle-constitution-marocaine.html

Le BAIL DE LOCATION semble protéger plus le locataire que le propriétaire, ce qui a aussi pour conséquence le faible pourcentage de propriétaires-bailleurs. Dans les milieux populaires, par contre, la location voire la sous-location est assez répandue, comme moyen de compléter les revenus du ménage.

Les ZONES D’HABITAT INSALUBRE sont souvent affectés de servitudes qui supposent leur résorption ou leur restructuration. Ces servitudes ont un effet juridique opposable à l’Etat, ce qui ne favorise pas la sécurité de la tenure pour les occupants.

Expulsions Forcées

Au Maroc, le terme d’habitat anarchique désigne pour certaines personnes les bidonvilles. Il n’existe pas de données chiffrées officielles ni à l’échelle nationale ni à l’échelle régionale du nombre d’expulsions ! Les évacuations des constructions menaçant ruine sont réalisées dans un certain flou juridique, ne permettant pas d’obtenir ces données. Source : (2)

Droit Foncier

Il est régi par deux régimes dont celui de l’immatriculation qui ne couvre qu’une faible partie du patrimoine foncier. La complexité des enjeux fonciers empêchent l’élaboration d’un consensus entre les acteurs afin d’adopter de nouveaux textes qui permettraient de mettre en place des agences foncières et de nouveaux dispositifs juridiques.

Les régimes fonciers sont assez complexes, fonctionnant avec deux régimes juridiques :

  • Moulkia : régime de propriété foncière régi par des actes adoulaires (=acte notarié au sens du droit musulman ; existe au Maroc depuis l’avènement de l’Islam). Ces terrains font parfois l’objet de conflits qui menacent la sécurité d’occupation foncière et constituent un obstacle pour de nouvelles zones d’urbanisation. (plus de deux tiers du patrimoine foncier national).
  • Immatriculation : qui permet l’inscription de chaque immeuble dans des registres qui donnent lieu à un titre établi de manière définitif et irrévocable. le problème est que ce système n’est pas étendu plus largement. Les lois d’urbanisme et de lotissement conditionnent l’autorisation de lotir et de construire avec cette immatriculation foncière. (moins d’un tiers du patrimoine foncier national)

Dans les lotissements non réglementaires, les acquéreurs de lots inscrivent leurs droits dans un titre mère auprès de la conservation foncière. Ils deviennent alors acquéreurs en indivision d’un terrain. Malheureusement, ce processus a tendance a créé un morcellement de plus en plus important et non réglementaire de ces parcelles, au profit des lotisseurs et au détriment des acquéreurs et des collectivités. Certains ménages ne possèdent aucun titre de propriété.

Source : (2)

Accaparement de Terres

Bien que la législation marocaine n’autorise pas la vente de domaines agricoles, l’Etat marocain met à disposition sous forme de crédit-bail ses terres à des investisseurs privés. L’objectif annoncé est de permettre de stimuler l’efficacité des domaines que l’Etat n’est pas capable de gérer de manière efficace. Une agence nationale, l’Agence pour le Développement Agricole (ADA), qui se charge de mener à bien ces transactions. Par ailleurs, le Maroc fait partie des pays qui aujourd’hui investissent largement à l’étranger. Par exemple, en 2013, c’est au Gabon que des investisseurs marocains pourront “acheter” des terres. Source : (2)

La Constitution qui consacre le Droit en Propriété dans son article 35 permet l’expropriation par les autorités publiques s’il s’agit de construire de nouvelles constructions. Des indemnités sont alors données au propriétaire de cette terre. Source (3)

Groupes Vulnérables

  • Personnes âgées
  • Femmes
  • Jeunes

Pratiques intéressantes

  • COOPERATIVES D’HABITANTS : les coopératives d’habitants ont commencé à se développé au Maroc dès les années 1978. Selon le Président du réseau marocain d’économie sociale et solidaire, l’objectif de ces coopératives est de réduire le coût du logement (de 30% par rapport au coût du marché), mais aussi de favoriser l’esprit collectif et la gestion collective du territoire. Certains de ces projets ont également abouti à des résultats négatifs. Il s’agit d’environ 3000 coopératives dont les adhérents bénéficient d’exonération d’impôts. Lire l’article Website Alliance Internationale des Habitants

HABITAT : ASPECTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES

Marché du Logement

PROPRIETAIRES VERSUS LOCATAIRES

Plus d’un ménage sur deux en milieu urbain et près de 85% des ménages en zone rurale sont propriétaires de leur logement, ceci est aussi la conséquence des politiques publiques mises en place. Selon les chiffres récoltés, près de 10% des ménages logent “gratuitement”, tant en zone urbaine que rurale. Les plus précaires sont souvent propriétaires de leur baraque ou bidonville tandis que la location est plutôt réservée à deux catégories sociales :

  • les groupes à revenus moyens ou élevés, locataires possédant un bail en bonne et due forme.
  • la location domestique = dans les quartiers populaires, la cohabitation d’un propriétaire avec un locataire dans son logement ou sur sa parcelle.

Cependant, le statut de propriétaire, même avec un titre de propriété, ne met pas à l’abri d’une expulsion.

Il y a peu de locataires au Maroc : moins de 6% en milieu rural et 30% en milieu urbain (2004) et surtout dans les centres urbains. Ce pourcentage varie aussi avec le statut d’occupation et la typologie de l’habitat. Il existe, par exemple, de la location dans les milieux populaires avec des cas de cohabitation.

PARC LOGEMENT URBAIN

Le parc logement en milieu urbain montre un accroissement important, surtout entre les années 1994 et 2004. Mais cet accroissement est moindre que celle de la croissance des ménages, ce qui devrait à terme diminuer la pression de la demande dans les villes. Il semble que nous sommes dans une période de stabilisation offre-demande, si toutefois on tient compte également de l’offre d’habitat non réglementaire.

Un important parc de logements vides est constaté au Maroc, atteignant près des 15% dans les villes, ce qui représenterait 5 années de production de logements “réglementaires” !!! Ceci est à mettre en relation avec le déficit de logement qui est par ailleurs constaté. Selon une récente étude sur le droit au développement au Maroc (2010), il semble que le secteur ait été très dynamique entre 2003 et 2007, avec une importante production de logements autorisés. Cependant, le déficit en logement reste important, avec une demande nouvelle d’environ 120.000 ménages par an. Ce déficit est estimé à 600.000 unités !!!

LE COUT DU LOGEMENT

Le cout des logements dépend de la zone (Source 3 – 2016) :

  • Grandes villes « casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech… » le cout est élevé arrive a 20000 dh le mètre carré
  • Dans les villes moyens « Fes, Salé, Kénitra, Meknes… » le prix dépasse 8000dh le mètre carré
  • Dans les petites provinces et campagnes « khméssat, sidi sliman, … » les prix est de varié du 3000DH et plus pour le mètre carré

LES DIVERSES FORMES D’HABITAT

Il existe 3 formes différentes d’habitat réglementaire (autorisé) au Maroc :

  • La production publique
  • La promotion immobilière privée organisée
  • L’autoproduction réglementaire

A côté de ces habitats “réglementaires”, il existe également des formes non réglementaires d’habitat. Plusieurs programmes ont été entrepris par les pouvoirs publics face à ces habitats non réglementaires ou bidonvilles.

Source : (2)

Qualité des Logements

  • Le SURPEUPLEMENT est une question qui s’est historiquement posée davantage lors de phénomènes de croissance urbaine rapide. La réalité est différente en ville et en zone rurale et selon les régions du pays. La densité d’occupation est ainsi définie “un logement est considéré comme doté d’une surface habitable suffisante si chaque pièce est partagée par un maximum de deux personnes”. Actuellement, on constate un phénomène de décohabitation en zone urbaine, suite à la baisse de pression de la demande de logements. (2)
  • L’INSALUBRITE est une réalité pour une partie du parc logement, à mettre en lien avec le déficit récurrent de logement adéquat. Les formes les plus habituelles de cette insalubrité sont : les bidonvilles ; l’habitat menaçant ruine dans les medinas ; le surpeuplement ; l’insalubrité diffuse (bidonvilles sur les terrasses des immeubles, garages, locaux non destinés à l’habitat, etc.). (2) Il existe des constructions insalubres qui ne disposent pas des conditions d’un logement décent, des ruelles étroites des façades non peignées des escaliers étroites, des petites ouvertures dans les façades, des constructions dans les sou sols ou dans les terrasses souvent dans les périphéries de certaines villes (3).
  • LE MANQUE D’INFRASTRUCTURES DE PROXIMITE : le manque d’espaces verts, d’hôpitaux, de lycées, d’établissements sportifs ou culturels à proximité de certains lotissements (3)
  • LA QUALITE DEPEND DE LA COUCHE SOCIALE (3) :
    • Couche des riches : une bonne qualité et aussi luxe mais c’est une minorité
    • Couche moyenne : une qualité qui respecte en général les conditions d’un logement décent c’est une couche qui ne représente pas un grand pourcentage dans le pays
    • La couche basse c’est elle qui s’oriente soit vers la location dans des quartiers populaires ou achètent des appartements économiques qui ne dépassent pas en général 60 mètre carré.
    • La couche pauvre habite dans les bidonvilles ou des constructions clandestines dans les terrasses ou dans des chambres qui se louent dans la même logement.

Habitat informel / Bidonville / Sans-abri

Au Maroc, environ 1,4 million de personnes vivent dans près de 1.000 BIDONVILLES dont le tiers se situe sur l’axe atlantique Kénitra-Casablanca. Et il se construirait même, en moyenne, 4.000 baraques par an. Ceci est une résultante de cette offre en logements peu adaptés à une partie de la population, souvent la plus démunie. L’insuffisance du marché locatif pour les familles à faibles revenus, leur impossibilité financière à acquérir des parcelles dans les programmes d’éradication mis en place par l’Etat et l’inadéquation des produits livrés avec des modèles et des réalités sociales laissent apparaître actuellement un important parc vacant. Source : article HIC.

Durant le Forum de Tunis en 2013, le Réseau Marocain pour le Logement Décent a expliqué que deux grands phénomènes sont à la base du nombre important de personnes qui vivent dans des habitats précaires au Maroc :

  1. Le phénomène des bidonvilles dont habitent des gens, sont souvent des baraque, construisaient par des agglos et dallés par des tôles en zinc. Cela est dû au manque de moyens suffisants pour se payer un autre type de logement, et aussi pour bénéficier de l’opération de recasement, par certains qui viennent s’installer subitement dans ces bidonvilles. En général ces bidonvilles s’appellent des « douars », avec des ruelles étroites. Les bidonvilles demeurent un phénomène dans presque 40% des villes des Maroc. Il faut noter que le Maroc commençait la politique des villes sans bidonvilles en 2004. Il est actuellement à 60% des villes qui ont bénéficié de cette opération.
  2. La situation du logement dans les anciennes medinas qui se situent en général au cœur des grandes villes. Ces villes ont un aspect moderne, mais elles gardent ces médinas car elles sont considérées comme un patrimoine culturel du Maroc. 43.000 unités de logement sont en ruine et sont à la base d’une autre cause de vie en habitat précaire. Dans ces anciens médinas (Fez et Casablanca), il existe des maisons vétustes qui peuvent s’effondrer sur les habitants, et qui peuvent engendrer des victimes, sachant que les habitants ne veulent pas déménager de ces constructions en ruines, faute de moyens suffisants pour avoir un autre logement, et ce malgré les opérations de soutènement et de recasement réalisées par les autorités Marocaines.

Le travail de ce réseau est d’autant plus ardu que de puissants lobbies veulent transformer l’usage des zones vertes à leur profit, sans protéger l’environnement ni les citoyens les moins nantis. La lutte pour une habitat décent est donc une lutte globale, visant aussi à créer des autorités compétentes afin de combattre le problème de ces logements indécents.

HABITAT : ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Le premier programme d’habitat social a été mis en place à la fin du protectorat. Il s’agissait alors d’un programme de résorption de l’habitat insalubre (2). Les logements économiques ne dépassent pas 250000dh l’appartement destiné aux couches sociaux les plus démunies (3)

Depuis, plusieurs programmes ont été mis en oeuvre, notamment en donnant la priorité au milieu urbain. Cependant, ces actions ont essentiellement visé les habitants ayant des revenus solvables ; les ménages à faibles revenus n’étant pas la cible de ces programmes. (2)

— Le Gouvernement a cependant – via un plan triennal d’ajustement structurel – introduit une RECONNAISSANCE DE L’OCCUPATION DANS LES BIDONVILLES ET DANS L’HABITAT NON REGLEMENTAIRE. La stratégie des Plans de Développement Urbain repose sur le principe de reconnaissance par l’Etat de l’occupation dans les bidonvilles et les habitats non réglementaires, avec l’objectif de faire évoluer ces deux formes d’habitat par des améliorations des infrastructures, l’accès aux services de base, l’installation d’équipements collectifs de proximité, la consolidation des constructions et l’intégration des habitants par l’emploi et la formation professionnelle. La sécurité d’occupation devait se traduire par l’apurement de la situation foncière et la remise de titres fonciers aux occupants. Mais les résultats de ces programmes reste très mitigés … (2)

— Suite à ces résultats, la démarche entreprise a été remplacée par un plan de RECASEMENT DES BIDONVILLES. Il s’est agi de transférer les bidonvillois vers un site aménagé, en leur cédant des lots équipés à un prix subventionné, à charge pour les bénéficiaires de financer la construction de leur logement sans subvention, ni dispositif pour faciliter l’accès au crédit bancaire, mais parfois avec un encadrement technique. Là encore, les résultats sont insatisfaisants, suite à une maîtrise insuffisante des opérations, voire par une récupération de l’opération par des opérateurs publics dont l’objectif premier n’est pas la résorption des bidonvilles. (2)

— Fin des années ’90, les pouvoirs publics ont lancé des programmes de production de logements sociaux, mais ceux-ci sont destinés aux habitants ayant des revenus suffisants (comme propriétaires ou locataires), laissant à nouveaux de côté les plus précaires ! (2)

— Depuis 2004, le gouvernement marocain s’est lancé dans un programme intitulé “VILLES SANS BIDONVILLES” (PVSB), en impliquant davantage l’ensemble des acteurs en matière de logement, y compris au niveau local. Ce programme implique la destruction de bidonvilles et le relogement des familles. Mais ce programme a montré un essoufflement dû à de multiples facteurs (2) :

  • Problèmes de mobilisation du foncier
  • Insolvabilité des populations dans les bidonvilles
  • Inadaptation des “produits” logement proposés aux familles à reloger
  • Insuffisance des équipements de proximité
  • Difficultés à engager certains partenaires locaux
  • insuffisance de l’accompagnement social des ménages
  • La sous-évaluation du nombre de bidonvilles existant

— En dépit de la mise en place d’un PROGRAMME POUR L’HABITAT MENACANT RUINE, on note l’absence de stratégie globale, relevant de plusieurs facteurs (2) à :

  • Le flou juridique autour de la notion de “risques” de ce type d’habitat, mais aussi un flou quant à une procédure de relogement des familles.
  • Les contraintes sociales liées à l’occupation précaire.
  • Les contraintes techniques d’intervention, contraintes encore plus fortes en milieu urbain.

— La croissance urbaine a été à l’origine d’un “PROGRAMME DE ZUN” en lien avec les villes nouvelles. Il s’agit de proposer de nouveaux terrains à urbaniser en périphérie des grandes villes. Ces terrains ont un statut public ou collectif. Evidemment, les habitants aux faibles moyens financiers qui y résident ont des difficultés afin de trouver de l’emploi ou de se rendre à leur travail (coûts de mobilité)… (2)

HABITAT : ASPECTS ECOLOGIQUES

Le logement durable au Maroc envoie à plusieurs paramètres dont l’âge du parc logement obligeant à réaliser des rénovations, mais aussi aux matériaux de construction durables qui doivent protéger contre les intempéries et les risques sismiques.

L’habitat traditionnel (médinas et Ksour) est très souvent réalisés en matériaux traditionnels, durable par ses qualités, mais non durable parce que l’absence d’entretien conduit rapidement à des dégradations ; ces logements ne correspondant plus aux normes de sécurité.

Source : (2)

Bibliographie & Sitographie

  1. “Le droit au développement au Maroc”, Etude DESC, par CCDH et PNUD, 2010.
  2. Réseau Marocain pour le Logement Décent

MOUVEMENTS SOCIAUX

Problèmes majeurs

Selon le RESEAU MAROCAIN POUR LE LOGEMENT DECENT :

  • Recasement des habitants des bidonvilles dans des logements décents
  • Résolutions des constructions en ruine dans les anciens médinas 43000 cas
  • Résolution les problèmes des expulsés
  • Ne pas bâtir dans des espaces verts « forets, terres agricoles, les cotes maritimes… »
  • Sortir des lois contre le « NOIR »
  • Sortir des lois nouvelles au niveau d’urbanisme
  • Fixation des prix des logements selon les zones en respectant le pouvoir d’achat
  • Exonération sur les crédits des logements économiques et sociaux

Revendications ou Propositions

Selon le RESEAU MAROCAIN POUR LE LOGEMENT DECENT :

  • Recasement des habitants des bidonvilles dans des logements décents
  • Résolutions des constructions en ruine dans les anciens médinas 43000 cas

Quelques acteurs

  • PATERAS DE LA VIDA = L’association “les Barques de la vie” œuvre pour le développement et la culture au Nord du Maroc, et s’efforce entre autres de persuader la jeunesse marocaine que le seul rêve possible est réalisable chez soi, au sein de son pays, les dissuadant ainsi de s’embarquer à destination de l’Europe. Les contacter
  • RESEAU MAROCAIN POUR LE LOGEMENT DECENT = réseau qui a pour objectif de promouvoir des logements décents pour tous les citoyens, de restaurer les maisons en ruine dans les anciennes medinas, de s’intéresser au patrimoine, d’intégrer la dimension écologique dans la construction et l’urbanisme, de participer à la politique de la ville. Info & Contact via Facebook
  • FORUM DES ALTERNATIVES MAROC = site Internet qui offre de nombreuses informations sur les diverses activités “alternatives” et associatives qui se déroulent au Maroc, dans divers domaines socio-économiques. Website.